-- 马鞍山离婚律师韩铁强
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韩铁强，马鞍山离婚律师，现执业于安徽致臻律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
转让当事人签订书面转让合同;房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。不按上述法定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。
对此，《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。
不办出让手续的几种情况
二是私有住宅转让后仍用于居住的;三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的;七是县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。
杨女士咨询：我和丈夫傅某于2003年登记结婚，2010年共同在义乌某小区购买商品房一套。该房屋是夫妻共同财产，登记在我们双方名下。去年 12月18日，我丈夫在瞒着我的情况下与第三方金某达成转让合同，约定以市场价150万元转让给金某所有。在他们准备办理登记变更时，我知道了这件事并坚决反对。请问律师，这份转让合同是否有效
答复：你丈夫和金某签订的转让合同属于效力待定的合同。
该合同有效还是无效取决于你的意思表示。如果你追认你丈夫和金某达成的转让协议，那么合同有效;如果你反对你丈夫和金某达成的转让协议，那么合同无效。
张女士咨询：我和丈夫俞某于2008年登记结婚，婚后双方在义乌经商。2011年，我们共同在杭州某小区花220万元购买酒店式公寓一套。该房屋是夫妻共同财产，登记在我丈夫名下。今年7月，我丈夫在瞒着我的情况下，与第三方黄某达成转让合同，约定以200万元转让给黄某所有。黄某支付了200 万元转让款，并依法办理了登记变更手续。我知道后坚决反对。请问律师，这份转让合同是否有效
答复：你丈夫和黄某签订的房屋转让合同有效。
《合同法》第五十二条第项规定：;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。;根据《合同法解释》第十四条规定，该;强制性规定;指的是;效力性强制性规定;，即法律、行政法规明确规定违反此强制性规定必然导致合同无效或者不成立的规定。此类合同如果继续履行，必将损害国家、社会公众及第三人利益。
;共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让;这一规定不是效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，即法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立。
另外，房屋既然是夫妻共同财产，办理所有权登记时就应当依法登记为夫妻两人的名字。只登记一方说明登记本身存在瑕疵、不完整。此种纠纷，既然权利证书上登记的是一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权。